8 (495) 369-90-77
Москва, Олимпийский проспект, дом 16, строение 1, офис 21

Налог на недвижимость: теперь платим больше?

1241

С 1 января 2015 года вступили в силу изменения в налоговый кодекс, которые приведут к увеличению налога на имущество физических лиц. Несмотря на то, что закон предусматривает возможность 5-летнего переходного периода, во многих регионах новые налоговые условия заработали сразу «в полную мощность». Предлагаем ознакомиться с анализом основных нововведений, которые коснутся всех собственников недвижимости.

От инвентарной к кадастровой

Ключевое изменение — это расчёт налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Раньше в расчёт бралась инвентаризационная стоимость, которая учитывала исключительно стоимость возведения объекта с расходами на стройматериалы и поправкой на степень износа дома. Фактические эта цифра не имела ничего общего с рыночной ситуацией, отображая лишь себестоимость строительства.

Кадастровая же стоимость максимально приближена к рыночной, так как в её оценке применяются расширенные критерии определения цены (местоположение, тип дома, год постройки, этаж, престижность района). Она существенно выше инвентаризационной, в связи с чем налогооблагаемая база значительно возросла.

Кадастровая стоимость утверждается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Однако сам он не занимается оценкой — для него это делают специальные оценщики согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Как правило, к определению кадастровой стоимости применяется массовый метод оценки, который и является главной причиной отличия значений оценки от рыночной стоимости. Оценщики не принимают во внимание некоторые серьёзные нюансы, которые в рыночный реалиях могут существенно сказываться на стоимости объекта. Во многих случаях это является одним из поводов оспорить кадастровую стоимость. Причём оспорить результаты оценки можно не только в суде, но и в досудебном порядке, обратившись в комиссии по рассмотрению споров, которые уже действуют при территориальных органах Росреестра.

Налоговые ставки

Предусмотрена 3-х уровневая система налогообложения:

0,1%

В отношении жилых домов и жилых помещений, гаражей, машиномест, недостроенных жилых домов, хозстроений.
Данная ставка может быть как уменьшена до нуля, так и увеличена, но не более чем в три раза в соответствии с нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

В соответствии с законом г.Москвы от 19 ноября 2014 г. №51 «О налоге на имущество физических лиц» устанавливается дифференцированная ставка налогообожения на имущество физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости объекта:

Кадастровая стоимость, млн руб Ставка налога на недвижимость, %
до 10 0,1
10—20 0,15
20—50 0,2
50—300 0,3
гаражей и машиномест 0,1
недостроенных жилых домов 0,3
2%

В отношении торговых и административно-деловых центров, нежилых помещений, предназначенных для размещения офисов, общественного питания, торговых и бытовых объектов, а также в отношении других объектов недвижимости (в том числе жилой) кадастровой стоимостью более 300 млн. рублей.

0,5%

В отношении иных зданий, строений, помещений, сооружений.

Однако платить налог на имущество обязаны не все. Законом предусматривается широкий перечень лиц, освобождающихся от уплаты налога. Среди них: пенсионеры, герои Советского союза и России, определённые категории военнослужащих и членов их семей, инвалиды I и II группы, а также некоторые объекты недвижимости (творческие мастерские, хозстроения до 50 кв.м).

Порядок расчета налога

Для того, чтобы рассчитать сумму налога к уплате, мы должны:

шаг 1

Узнать кадастровую стоимость объекта и на основе нее определить ставку налога на недвижимость

Узнать кадастровую стоимость объекта можно следующим образом:

На сайте Росреестра

Для этого, нужно указать кадастровый номер, условный номер или адрес объекта

В кадастровой палате своего города

Для этого нужно подать заявление на получение справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости

шаг 2

Рассчитать налогооблагаемую базу, применив положенные по закону налоговые вычеты и умножив оставшуюся площадь на кадастровую стоимость 1 кв.м.

Налоговые вычеты определяются следующим образом:

50 м 2
Для домов
20 м 2
Для квартир
10 м 2
Для комнат
шаг 3

Вычислить сумму налога к уплате, умножив налоговую ставку на налогооблагаемую базу.

Пример

Рассмотрим ситуацию на примере. Допустим, мы располагаем 2-комнатной квартирой в Москве, общая площадь которой 50 кв.м, а кадастровая стоимость 10 млн. рублей.

50 м 2
Площадь квартиры
10 млн. руб.
Кадастровая стоимость

Согласно приведенной выше таблице, при кадастровой стоимость в 10 млн. мы имеем налоговую ставку в размере 0,1%

0,1%
Налоговая ставка

Далее рассчитаем кадастровую стоимость 1 кв.м разделив общую стоимость (10 млн. рублей) на общую площадь (50 кв.м). Получим 200 000 рублей за 1 кв.м.

10 млн. руб. 50 м2 = 200 000 руб. за м 2
Кадастровая стоиость квадратного метра

Теперь мы имеем право получить следующую форму вычета, которая позволит снизить налоговое бремя:

50 м 2
Для домов
20 м 2
Для квартир
10 м 2
Для комнат

Отметим, что представительные органы муниципальных образований, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, вправе увеличивать размеры налоговых вычетов.

Важно знать, что этот налоговый вычет предоставляется только на 1 объект (если у собственника их несколько). Поэтому налогоплательщику стоит самостоятельно выбрать, на какой объект будет предоставлена льгота, в противном случае за него это сделает налоговая служба.

Таким образом, в нашем примере налог требуется платить не за 50 кв.м (площадь квартиры), а за 50 - 20 = 30 кв.м., где 20 —  это налоговый вычет

50 м 2 - 20 м 2 = 30 м2
Площадь квартиры для уплаты налога

Умножим кадастровую стоимость 1 кв.м в размере 200 000 рублей на 30 кв.м и получим 6 млн. рублей — это есть наша налогооблагаемая база.

200 000 руб. * 30 м 2 = 6 млн. руб.
Налогооблагаемая база

Осталось умножить её на налоговую ставку в размере 0,1% и получить сумму к уплате: 6000 рублей.

6 млн. руб. * 0,1% = 6 000 руб.
Сумма налога к уплате

Налоговым периодом признается календарный год. Нам необходимо уплатить налог в срок не позднее 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Не пропустите следующую статью, подпишитесь на нашу email-рассылку

...

Или вступайте в наши группы в социальных
сетях и смело задавайте свои вопросы

Понравилась статья?
Поделитесь с друзьями

Нужна помощь в продаже или сдаче недвижимости?

...

Оставьте заявку и мы решим ваш вопрос максимально быстро. Первая консультация - бесплатно!