Олимпийский проспект 14, БЦ Diamond Hall
коммерческая недвижимость
юридические услуги
дизайн и ремонт
блог
контакты
Инструмент активного поиска арендаторов, где арендодатели предлагают, а арендаторы рассматривают их помещения
Имущественный налоговый вычет при покупке жилья
А знаете ли вы, что при покупке вами объекта недвижимого имущества в некоторых случаях само госудаства сделает вам «скидку», максимальный размер которой составит 650 000 рублей?
Механизм вычета
В соответствии с Налоговым кодексом эта «скидка» называется имущественным налоговым вычетом и регулируется п.3 ст. 220 данного кодекса.
Самих имущественных налоговых вычетов несколько, но в данной статье мы будем говорить только об одном — при расходах на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества.
Механизм этого вычета представляет из себя уменьшение вашей налоговой базы и возврат уплаченного вами налога на доходы физических лиц.
Стандартный налоговый вычет составляет 2 000 000 рублей. Именно на эту сумму можно уменьшить вашу налогооблагаемую базу (в виде дохода, то есть зарплаты), вернув себе НДФЛ 13%, что составит:
Параллельно может применяться другая форма вычета с ограничением в 3 000 000 рублей в случае если налогоплательщиком были понесены расходы на погашение процентов по целевым займам на приобретение объекта недвижимого имущества (п.4 ст.220 НК РФ). Таким образом, максимальная сумма, на возврат которой можно претендовать, составляет:
Обязательные условия для получения вычета
Приобретение на территории РФ:
- квартир / жилых домов / комнат или доли (долей) в них
- земельных участков или долей (доли) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, либо на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них
Для сделок после 1 января 2014 года по приобретению вышеуказанных объектов сумма имущественного налогового вычета не должна быть использована в полном размере.
Для сделок до 1 января 2014 года по приобретению вышеуказанных объектов сумма имущественного налогового вычета не должна быть использована в принципе.
Налоговая ставка, по которой вами (точнее налоговым агентом в лице вашего работодателя) осуществлялись налоговые выплаты, должна составлять 13% (п.3 ст.210 НК РФ). В противном случае данный имущественный вычет применяться не может (например, он не применим к индивидуальным предпринимателям на упрощённой системе налогообложения в 6%).
Поэтому на получение вычета могут претендовать лишь те, кто в налоговом периоде, за который подаётся декларация, имел облагаемый доход по ставке 13% (важен лишь факт его наличия — сумма дохода и продолжительность его получения в налоговом периоде — не важны). Если такового дохода в налоговом периоде не было в принципе, то и претендовать на налоговый вычет вы не сможете.
Важно знать
При получении налогового вычета необходимо руководствоваться тем законодательством по налоговым вычетам, которое действовало на момент покупки квартиры. Особенно важно знать ключевую дату:
С этого момента произошли существенные изменения по части имущественного налогового вычета:
| Приобретение до 1 января 2014 | Приобретение после 1 января 2014 |
|---|---|
| Использование права на имущественный налоговый вычет несколько раз в жизни | |
| Даётся единожды в жизни. В случае использования не полной суммы вычета (при стоимости объекта недвижимости менее 2 000 000 рублей) неиспользованная часть просто сгорает. | Даётся единожды в жизни. В случае использования не полной суммы вычета (при стоимости объекта недвижимости менее 2 000 000 рублей) неиспользованная часть вычета сохраняется и может быть применена при покупке других объектов. |
| Применение вычета при покупке в долевую или совместную собственность | |
| Сумма налогового вычета делится между всеми совладельцами недвижимости, которую они приобретают. Так, покупая квартиру за 6 000 000 на двух собственников, общая сумма вычета составит 2 000 000 рублей, то есть по 1 000 000 на каждого собственника. Общая сумма налогового вычета будет равняться: 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей | Отсутствует обязательное распределение имущественного вычета между всеми совладельцами недвижимости, которую они приобретают. Так, покупая квартиру за 6 000 000 на двух собственников, общая сумма вычета составит 4 000 000 рублей, то есть по 2 000 000 на каждого собственника. Общая сумма налогового вычета будет равняться: 2 000 000 * 13% * 2 = 520 000 рублей |
| Максимальная сумма вычета при расходах на погашение процентов по целевым займам (т.е на покупку в ипотеку объекта недвижимости) | |
| Без ограничения по сумме — вы получите вычет на ту сумму, которая будет равняться величине выплаченных процентов по займу. | Максимальная сумма вычета ограничена 3 000 000 рублей. |
Вы претендуете на получение имущественного налогового вычета начиная с налогового периода, в котором был приобретён или построен объект недвижимости:
- например, купив квартиру в 2013 году, нельзя претендовать на применение имущественного вычета с возвратом уже уплаченного НДФЛ за 2012 год). Исключением являются пенсионеры, которые имеют право переносить имущественный налоговый вычет на периоды (но не более 3), предшествующие покупке объекта недвижимости.
- если вы купили квартиру 20 декабря 2014 года и подали заявление о возврате НДФЛ в следующем 2015 году, то вам положен возврат излишне уплаченного налога за весь налоговый период 2014 года, а не только за дни между 20 и 31 декабря 2014.
Имущественный налоговый вычет при покупке объекта недвижимости можно получить в абсолютно любой период в будущем, так как это право не имеет срока давности (например, купив квартиру в 2005 году вы можете воспользоваться вычетом в 2015 году).
Применять имущественный вычет с требованием вернуть излишне уплаченные налоги вы можете только за прошедшие 3 года со дня получения такого права (в соответствии с п.7 ст.78 НК РФ) (например, купив квартиру в 2005 году и заявив в налоговую об имущественном вычете в 2010 году, вы имеет право на возврат уплаченного налога за 2008, 2009, 2010 налоговые периоды. Если у вас останется неиспользованная сумма вычета, то вы её можете перенести в счёт уплаты будущих налогов (п.9 ст.220 НК РФ).
При выплате процентов по ипотеке в счёт покупки квартиры:
- Налоговый вычет по осуществлённым расходам в виде уплаты процентов по целевому займу (то есть платежи по ипотеке) применяется лишь к тем суммам, которые вы уже уплатили в виде процентов. Данный вычет не применим к расходам по выплате процентов в будущих периодах (например, если вам только предстоит выплатить банку процентов на сумму 500 000 рублей, то вы пока не можете использовать эту сумму в качестве имущественного налогового вычета — лишь после её уплаты у вас появится данное право).
- Имущественный вычет при покупке объекта недвижимости и уплаченных процентов по целевому займу на него подлежит суммированию. Таким образом, купив квартиру за 5 000 000 рублей и заплатив банку 2 500 000 процентов вы имеете право на имущественный вычет в размере 2 000 000 (при покупке квартиры) + 2 500 000 (по выплаченным процентам)
- Имущественный вычет для платежей по процентам на целевой займ предоставляется лишь на один объект, который вы приобретает, и в случае расходования не полной суммы вычета она просто сгорит (в отличие от имущественного вычета на приобретение объекта недвижимости, сумма которого может быть перенесена на будущие покупки, если вычет не был полностью израсходован — пп.1 п.1 ст.220 НК РФ). Поэтому если у вас есть более 1 объекта, по которым вы можете получить имущественный налоговый вычет ввиду расходов на целевой займ, то выбирайте тот объект, по которому вы заплатили больше всего процентов — это позволит вам максимизировать сумму вычета (однако она будет в любом случае ограничена 3 млн. рублей — п.4 ст.220 НК РФ).
Куда обратиться?
Есть 2 способа получения имущественного налогового вычета, которые существенно отличаются по разным пунктам. Для удобного восприятия информации мы составили таблицу этих различий:
| Через налоговую инспекцию | Через работодателя |
|---|---|
| Когда можно заявить о праве на применение имущественного вычета? | |
| По окончании налогового периода, в котором вами был приобретён объект. | Как по окончании налогового периода, в котором вами был приобретён объект, так и во время него. |
| Как заявить о праве на имущественный вычет? | |
| Предоставить в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат НДФЛ. | Получить уведомление в налоговой о праве на имущественный налоговый вычет и предоставить его работодателю. |
| Требуемые документы для подтверждения своего права на вычет | |
|
|
| Сроки | |
|
|
Если возврат НДФЛ осуществляется с нарушением срока, то налоговым органом и/или работодателем на сумму излишне уплаченного налога, которая не возвращена в установленный срок, начисляются проценты, за каждый календарный день просрочки по ставке рефинансирования Центрального банка РФ (п.10 ст.78 НК РФ). Чтобы иметь возможность требовать эти пени, мы советуем документировать все этапы взаимодействия с налоговой инспекцией/работодателем при подаче документов на возврат подоходного налога.
Как это работает?
Рассмотрим ситуацию на примере:
Допустим, 22 июня 2014 года вы купили квартиру стоимостью 7 000 000 рублей на собственные (не заёмные средства). До этого момента вы ни разу не пользовались правом на имущественный налоговый вычет. Значит сейчас вы имеете право реализовать его в полном объёме, а именно, уменьшив свою налоговую базу на 2 000 000 рублей и вернув уплаченный (или которые ещё предстоит уплатить) НДФЛ в размере 13% — 260 000 рублей.
Для реализации данного права вы решили обратиться напрямую в налоговую инспекцию. В этом случае вам необходимо дождаться окончания налогового периода, в котором прошла ваша сделка по покупке квартиры (конец налогового периода — 31 декабря). В любой день следующего года вы должны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с заявлением на возврат НДФЛ в связи с расходами на приобретение имущества в прошедшем налоговом периоде.
Расчёт возврата суммы НДФЛ происходит следующим образом:
Во-первых, фиксируется налоговый период, в котором был осуществлён переход права к вам на квартиру. Им считается дата внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации данного права. Обратим внимание, что дата выдачи свидетельства не является отправной точкой в начале права пользования квартирой (к примеру, если запись о регистрации сделана 30 декабря 2015 года, а свидетельство о собственности выдано вам 11 января 2016 года, то ваше право на квартиру считается действующим с 2015 года и вы можете смело идти в налоговую для получения налогового вычета за весь 2015 год).
Во-вторых, рассчитывается сумма налоговой базы за налоговый период, в котором были осуществелены платежи излишне уплаченного налога. Представим, что наш доход до уплаты НДФЛ за налоговый период в 2014 году составил 1 000 000 рублей — это наша налоговая база, с которой мы платим налог.
В-третьих, применим имущественный налоговый вычет к нашей налоговой базе, уменьшив её на 2 000 000 рублей. Ввиду того, что вычет больше фактического дохода, оставшийся 1 000 000 рублей переходит на следующий период (в соответствии с п.9 ст.220 НК РФ). Итак, за прошедший период наша налоговая база составила:
Нулевая налоговая база = нулевой НДФЛ. Однако наш налоговый агент в лице работодателя уже удержал с нас НДФЛ за 2014 налоговый период и перевёл его в налоговую инспекцию. Эта сумма налога составила:
Именно на возврат этой суммы мы и претендуем в данный момент, предоставляя в налоговую инспекцию заявление о возврате излишне уплаченного НДФЛ.
В-четвёртых, нам нужно будет получить возврат всей оставшейся излишне уплаченной суммы НДФЛ. Сделать это можно будет уже после окончания следующего налогового периода (в нашем случае нужно ждать окончания 2015 года) в соответствии со п.7 ст.220 НК РФ.
Модель расчёта та же:
- считаем весь доход за 2015 год до уплаты НДФЛ; допустим, в нашем случае он составит 2 000 000 рублей
- уменьшаем нашу налоговую базу на сумму имущественного налогового вычета; с предыдущего периода у нас остался 1 000 000 вычета (т.к. 1 000 000 рублей мы применили к предыдущему периоду):
Таким образом, за 2015 год мы должны были уплатить НДФЛ в размере:
Однако фактически за нас работодатель уже заплатил в 2015 году:
Таким образом, общая сумма возврата НДФЛ составит:
В итоге вот таким образом вы получили возврат излишне уплаченного НДФЛ с помощью имущественного налогового вычета при покупке квартиры. В нашем примере данный возврат вы получили в 2 этапа:
- за 2014 год (период покупки квартиры) — 130 000 рублей
- за 2015 года (период, на который был перенесён остаток вычета) — 130 000 рублей
Ограничения на имущественный вычет
В соответствии с п.5 ст.220 НК РФ имущественный налоговый вычет не предоставляется:
на сумму расходов, которая при приобретении объекта недвижимости налогоплательщиком была осуществлена за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации
в случаях, если сделка по приобретению объекта недвижимости совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст.105.1 НК РФ – а жаль, можно было бы подзаработать :)
Подводя небольшой итог, отметим, что имущественный налоговый вычет может оказать неплохую поддержку вашему бюджету уже после того, как вами были потрачены немалые деньги на приобретение объекта недвижимости. Однако надо умело воспользоваться этим вычетом и знать свои права – для этой цели мы и постарались написать нашу статью и очень надеемся, что данная информация станет для вас полезной.
